EU:s första bostadslag är frivillig och knappast skriven för Sverige

Bostadspolitik är medlemsstaternas sak. Det är den svenska regeringens hållning, och det är också vad EU:s fördrag säger. Ändå lade EU-kommissionen den 9 september 2026 fram unionens första lag med bostäder i titeln, förordningen om bostäder till överkomlig kostnad (Affordable Housing Act). Hur går det ihop? Kommissionen lutar sig inte mot någon bostadskompetens, för någon sådan finns inte, utan mot reglerna om den inre marknaden. En kommun som stoppar Airbnb-uthyrning inskränker friheten att erbjuda tjänster över gränserna, och en kommun som stoppar köp av fritidsbostäder inskränker den fria rörligheten för kapital. EU vill nu ange villkoren för när sådana ingrepp är tillåtna. Förordningen handlar därför mindre om bostäder i sig än om spelreglerna för kommuner som vill agera. Ingen tvingas använda den, men den som gör det måste mäta bostadsbristen med EU:s måttstock. Den här artikeln går igenom vad kommissionen föreslår, vad svenska aktörer tycker och vad förslaget kan betyda för kommunerna i Sydsverige, där problemet snarare heter fritidshus än Airbnb.

Från plan till lag

Bostäder har på två år gått från att vara en europeisk ickefråga till en av kommissionens politiska prioriteringar. 2024 utsåg Ursula von der Leyen den första kommissionären någonsin med ansvar för bostäder, danska Dan Jørgensen, och lovade en europeisk bostadsplan. Europeiska rådet efterfrågade i oktober 2025 en ambitiös plan som samtidigt respekterar den så kallade subsidiaritetsprincipen (som innebär att EU bara ska agera när målet inte kan nås lika bra av medlemsstaterna själva). Planen presenterades den 16 december 2025 med fyra pelare, (1) mer byggande, (2) mer investeringar, (3) snabba stödåtgärder och (4) skydd för de mest utsatta, och aviserade en lag om korttidsuthyrning i områden med ansträngd bostadsmarknad. Brysselkontoret har tidigare rapporterat om planen i artikeln EU-kommissionen flyttar in i bostadspolitiken?.

Kommissionens problembeskrivning utgår från slutsatsen att bostäder har blivit alldeles för dyra i Europa, och då särskilt i de större städerna. Kommissionen menar att fyrtio procent av EU:s invånare, och 51 procent i städerna, ser bristen på bostäder till rimliga priser som ett akut problem. Hyrorna har sedan 2015 stigit med 23 procent i EU som helhet, och med hela 59 procent i Berlin, 75 procent i Madrid och 103 procent i Lissabon, enligt kommissionens konsekvensanalys. Korttidsuthyrningen via plattformar (så som bland annat Airbnb) har enligt kommissionen nästan fördubblats mellan 2018 och 2024, och i centrala Madrid går det 40 korttidsuthyrda bostäder på 100 hyresbostäder. Som avhandlas längre ner i denna artikel ser den svenska bostadsmarknaden annorlunda ut.

Det rättsliga problemet är ett annat. Städer som velat begränsa korttidsuthyrning eller köp av andrabostäder har hamnat i domstol, eftersom sådana åtgärder inskränker friheten att erbjuda tjänster och den fria rörligheten för kapital. Det tydligaste exemplet är Paris. Staden kräver tillstånd av den som upprepade gånger hyr ut en möblerad bostad till tillfälliga gäster, och två ägare som hyrt ut studiolägenheter via en plattform utan tillstånd fick böter. Fallet gick hela vägen till EU-domstolen, som 2020 slog fast att kampen mot bristen på hyresbostäder är ett godtagbart skäl för sådana krav, men bara om kraven är proportionerliga. Svenska städer har inte hamnat i domstol, av det enkla skälet att svenska kommuner saknar lagliga verktyg att begränsa korttidsuthyrning. De svenska domarna om Airbnb rör i stället enskilda hyresgäster och bostadsrättshavare som hyrt ut så ofta att det liknat hotellverksamhet. EU-reglerna är alltså allmänna, och tjänstedirektivet kräver dessutom att varje ny begränsning anmäls till kommissionen i förväg. Det är den osäkerheten kommissionen vill lösa, inte bostadsbristen som sådan.

Vad föreslår kommissionen?

Förslaget är en förordning på sjutton artiklar. Den bygger på artikel 114 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUF-fördraget), alltså den artikel som ger EU rätt att lagstifta om den inre marknaden. Skälet är enkelt. EU har ingen befogenhet på bostadspolitikens område. Fördragen nämner bostäder bara i förbigående, som en del av kampen mot social utestängning och som en rätt till bostadsbistånd i EU:s stadga om de grundläggande rättigheterna. Bostadspolitik, stadsplanering och markanvändning är enligt kommissionens egen motivering i första hand medlemsstaternas sak. Det kommissionen kan reglera är i stället när nationella och lokala åtgärder får inskränka den inre marknadens friheter. Kommissionen är därför noga med att säga att förordningen varken ger EU eller kommunerna nya befogenheter. Den slår fast vilka villkor som gäller när en myndighet, med stöd av nationell lag, väljer att begränsa användningen av bostäder för att skydda tillgången på bostäder. Det förklarar också varför förslaget innehåller gemensamma kriterier. De handlar inte om att bygga bostäder utan om vilka villkor en kommun måste uppfylla för att få sätta gränser för korttidsuthyrning och fritidsbostäder. Den som uppfyller villkoren står starkare, men förordningen säger uttryckligen att den inte garanterar att en åtgärd är förenlig med EU-rätten. Det avgörs i sista hand i domstol. De viktigaste inslagen är följande.

  • Två typer av åtgärder omfattas. Begränsningar av korttidsuthyrning i bostäder som inte är uthyrarens egen permanentbostad, och begränsningar av köp eller användning av mark och bostäder som inte ska användas som permanentbostad, till exempel andrabostäder, investeringsobjekt och långvarigt tomma bostäder. Uthyrning av det egna hemmet berörs inte. Hyresreglering, bostadsbidrag, skatter, byggregler och vanlig planläggning ligger utanför.
  • Gemensamma kriterier för ansträngd bostadsmarknad. Innan en myndighet får ingripa ska den visa att området lider av bostadsstress. Med det menar förordningen att bostäder blivit så dyra i förhållande till inkomsterna att vanliga hushåll får svårt att bo där. Måttet är priset på en genomsnittlig bostad delat med den disponibla inkomsten per invånare. Kvoten ska vara minst åtta. Det betyder att det krävs minst åtta årsinkomster för att köpa en genomsnittlig bostad i området. Kvoten ska dessutom ha ökat under de senaste tio åren, och läget ska inte väntas lätta inom tre år med hänsyn till befolkning, utbud och efterfrågan. Vid en kvot på tio eller mer krävs ingen ökning. Kommissionen tillhandahåller uppgifter på regional nivå, men myndigheten får använda egna mer finfördelade uppgifter. Området kan vara en stadsdel, en kommun, en storstadsregion eller en landsbygd.
  • Kommunen avgör, inte Bryssel. Det är den behöriga nationella, regionala eller lokala myndigheten som gör bedömningen, bestämmer om den vill agera och väljer åtgärd bland dem nationell lag tillåter. Kommissionen pekar inte ut några områden.
  • Krav på bevis. Myndigheten ska visa att korttidsuthyrningen eller köpen av andrabostäder haft en betydande negativ effekt på tillgången eller priserna under minst tre år, och att ingen mindre ingripande åtgärd skulle fungera lika bra. Begränsningar av korttidsuthyrning ska riktas mot verksamhet av kommersiell karaktär och förutsätter att myndigheten tillämpar EU:s registreringsregler. Köpbegränsningar får bara gälla köp efter att regeln införts. Tomma bostäder får inte räknas när ägaren är borta för arbete, studier, sjukdom eller arvskifte.
  • Tidsgräns och insyn. Åtgärder får gälla i högst fem år, ska ses över och tas bort när villkoren inte längre är uppfyllda, ska publiceras med hela underlaget innan de träder i kraft och ska kunna prövas i domstol av dem som berörs.
  • Enklare på en punkt. Kommuner behöver inte längre anmäla nya begränsningar av korttidsuthyrning till kommissionen i förväg, vilket tjänstedirektivet annars kräver. Redan införda åtgärder berörs inte av förordningen alls.
  • Kommissionen får justera trösklarna. Gränsvärdena åtta och tio, liksom metoden för beräkningen, får ändras av kommissionen genom delegerade akter, alltså kompletterande regler som kommissionen beslutar själv och som parlamentet och rådet bara kan invända mot i efterhand.
  • En rekommendation om mer byggande. Parallellt antog kommissionen en rekommendation som uppmanar medlemsstaterna att ta fram planer för snabbare bostadsbyggande i ansträngda områden, med bland annat bygglov inom 60 dagar, tyst godkännande, omvandling av tomma byggnader, industriellt byggande och full användning av EU:s fonder och de nya statsstödsreglerna för bostäder till överkomlig kostnad. Kommissionens rekommendationer är uppmaningar till medlemsstaterna, inte bindande regler.

Är förordningen bindande? Svaret är både ja och nej, och det är värt att vara noga med. En EU-förordning är till sin natur bindande och gäller direkt i alla medlemsstater. Den aktuella förordningen förordnar dock inga bindande åtgärder. Ingen medlemsstat eller kommun behöver införa begränsningar. Däremot fastställer kommissionen med förordningen en rad gemensamma villkor för att kunna agera. Den kommun som vill begränsa korttidsuthyrning eller köp av andrabostäder måste följa förordningens kriterier, beviskrav, tidsgräns och krav på insyn. Rekommendationen om mer byggande är en uppmaning som medlemsstaterna kan följa eller låta bli.

Kommissionen beskriver förslaget som ett rättsligt paraply för kommuner som vill agera och som en förenkling, eftersom kommunerna slipper förhandsanmälan till Bryssel. Men beskrivningen förtjänar en nypa salt. Det är kommissionen som bestämmer hur bostadsstress ska mätas i hela EU, och den får ändra både trösklarna och beräkningsmetoden på egen hand. Kommissionens nämnd för lagstiftningskontroll (Regulatory Scrutiny Board), som granskar alla konsekvensanalyser, underkände först analysen bakom förslaget, och kommissionen har inte kunnat säga hur många bostäder förslaget ger. De europeiska kommun- och regionförbundens samarbetsorganisation CEMR, där Sveriges Kommuner och Regioner (SKR) är medlem, menar rentav att den stela definitionen och beviskraven gör det svårare, inte lättare, för kommuner att agera. Plattformsbranschen anser tvärtom att skyddet för uthyrarna är för svagt.

Vilka tidsfrister gäller?

Förordningen börjar gälla direkt när den antagits och publicerats, utan övergångsregler och utan någon svensk genomförandelag. Begränsningar som redan finns då berörs inte, men nya måste följa förordningen. Kommissionen ska utvärdera förordningen efter fem år. Regeringens faktapromemoria till riksdagen brukar komma inom fem veckor efter ett förslag, alltså i mitten av oktober, och behandlingen i Europaparlamentet och ministerrådet väntas inledas under vintern.

Hur ställer sig Sverige?

Regeringen har i skrivande stund inte kommenterat själva förslaget, men den tog i sin faktapromemoria om bostadsplanen i februari 2026 ställning i förväg, och ställningstagandet är tydligt. Regeringen välkomnade planen som helhet, särskilt utgångspunkten att bostadspolitik först och främst är medlemsstaternas ensak, och att det bör vara upp till medlemsstaterna att definiera ansträngda bostadsmarknader och fritt välja vilka, om några, åtgärder som ska vidtas. Det är precis det kommissionen nu inte gör. Kärnan i förslaget är den gemensamma måttstocken, alltså kravet att en genomsnittlig bostad ska kosta minst åtta årsinkomster innan en kommun får ingripa, och kommissionen ger sig dessutom rätt att ändra den. Regeringen vill också att kommissionen undviker kostnadsdrivande förslag, har en restriktiv hållning till utvidgade statsstödsregler, vill att plan- och byggregler förblir nationella och kallade det olyckligt att kommissionen lyfter sociala bostäder som det viktigaste sättet att motverka hemlöshet. Av dessa träffar förordningen den första och tydligaste invändningen direkt.

De svenska bostadsaktörerna reagerade samma dag och var som väntat oense. Hyresgästföreningen välkomnade förslaget som en viktig förflyttning där EU sätter människors behov av bostäder framför kommersiella intressen, men underströk att bostadspolitiken måste förbli nationell och att förslaget lämnar utrymme för Sverige att behålla sin modell. Fastighetsägarna kallade regleringen olycklig, varnade för att kommissionen öppnar för begränsningar av rätten att köpa och använda bostäder och ställde frågan om en kommun ska kunna begränsa fritidslägenheter i Visby eller riksdagsledamöters övernattningslägenheter i Stockholm. Sveriges Allmännytta har tidigare framhållit de flexibla statsstödsreglerna som det mest intressanta i bostadsplanen. Sveriges Kommuner och Regioner (SKR) har i skrivande stund inte uttalat sig om förslaget. Svenska Europaparlamentariker var redan i mars delade om EU:s bostadspolitik, där Socialdemokraterna och Moderaterna stödde parlamentets rapport medan Sverigedemokraterna, Vänsterpartiet, Centerpartiet och Miljöpartiet menade att bostäder inte är en EU-fråga.

Ser problemet likadant ut i Sverige?

Nej, inte riktigt. Sverige har bostadsbrist, men marknaden är byggd på ett annat sätt än i Madrid och Bryssel, och de problem förordningen riktar in sig på är mindre i Sverige. Tre skillnader är viktiga.

Den första är upplåtelseformerna. Av Sveriges knappt 5,3 miljoner bostäder är enligt Statistiska centralbyrån (SCB) 39 procent hyresrätter, 24 procent bostadsrätter och 37 procent äganderätter. I flerbostadshus är hyresrätten den vanligaste upplåtelseformen i 262 av landets 290 kommuner. Hyrorna sätts i förhandlingar enligt bruksvärdessystemet, inte på en fri marknad, och bostadsrättsföreningarna kan själva begränsa uthyrning i andra hand. Enligt Eurostats undersökning om inkomster och levnadsvillkor bor 35 procent av invånarna i Sverige i hyrd bostad, mot 26 procent i Spanien och 30 procent i Belgien. I Spanien och Belgien har därtill nästan var tionde invånare en subventionerad eller social hyresbostad, något som i praktiken saknas i Sverige. Kommissionens bild av hyror som skenat på en fri marknad passar därför sämre på Sverige.

Den andra är korttidsuthyrningen. Enligt Eurostat bokades 2025 nästan 952 miljoner gästnätter i EU via Airbnb, Booking och Expedia. Frankrike stod för 213 miljoner, Spanien för 189 miljoner och Italien för 139 miljoner. Sverige stod för 9,2 miljoner, alltså omkring en procent av EU:s gästnätter. Stockholms län hade 1,7 miljoner gästnätter, medan staden Madrid ensam hade 12,3 miljoner. Stockholm finns inte med på Eurostats listor över de tjugo mest besökta regionerna eller städerna. De fem länen i SBHSS geografi (Blekinge, Halland, Jönköping, Kalmar och Kronoberg) hade tillsammans 1,6 miljoner gästnätter, med Kalmar län (495 000) och Halland (419 000) i topp. Nästan hälften av de svenska gästnätterna infaller i juli och augusti. Korttidsuthyrningen i Sverige är alltså liten och säsongsbunden, och Airbnb-frågan i Stockholm är av en annan storleksordning än i Madrid, Barcelona eller Lissabon.

Den tredje skillnaden är att det svenska problemet snarare heter fritidshus än Airbnb. Sverige har enligt SCB:s fastighetstaxeringsregister 634 000 fritidshus som ägs av privatpersoner, och sex procent av dem har utländska ägare, främst norrmän, tyskar och danskar. I SBHSS geografi är andelarna högre. I Kronobergs län har 36 procent av fritidshusen utländska ägare, den högsta andelen i landet, i Jönköpings län 13 procent, i Blekinge 11 procent och i Kalmar län nästan tio procent. Kalmar län har 33 000 fritidshus och Halland 27 000. I Borgholms kommun finns fler fritidshus (9 170) än permanentbostäder (6 377). Köp av hus som ägaren inte bor i året runt är precis den typ av köp som förordningens andra åtgärdstyp handlar om. Att fritidshusen påverkar bostadsmarknaden bekräftas av länsstyrelserna. Länsstyrelsen i Hallands län noterar att trycket i Laholms kommun är störst i kustorterna, och Länsstyrelsen i Gotlands län, utanför SBHSS geografi men med samma mönster, skriver rakt ut att efterfrågan på fritidshus driver upp priserna så att de bofasta får svårt att konkurrera.

Vad betyder detta för sydsvenska kommuner?

För regionerna är förslaget av mindre direkt betydelse. Förordningen riktar sig till myndigheter som beslutar om bostäders användning, och i Sverige är det kommunerna och staten. För kommunerna i Småland, Blekinge och Halland är frågan om de kan använda förordningen, och svaret är att det i nuläget inte går, av tre skäl.

Det första är tröskeln. Kvoten mäts på genomsnittliga försäljningspriser per län i förhållande till disponibel inkomst per invånare. Kommissionen har inte publicerat några siffror för svenska län, och ingen svensk myndighet har räknat på förslagets definition. En grov överslagsberäkning med SCB:s priser och Eurostats inkomstuppgifter tyder på att Stockholms län ligger klart över tio och att flera sydsvenska län kan hamna över åtta, men det är en indikation och inget faktum. Fritidshustäta kustkommuner som Borgholm, Mörbylånga, Falkenberg och Varberg kan passera gränsen om de mäter med egna lokala uppgifter, men det är inte prövat.

Det andra är beviskravet. Kommunen ska visa tre års betydande negativ effekt av just korttidsuthyrningen eller andrabostäderna, med uppgifter från ett registreringssystem som Sverige inte har. Enligt regeringens faktapromemoria om registreringsförordningen saknar Sverige registerkrav för korttidsuthyrning. Registreringsförordningen gäller sedan den 20 maj 2026, men den tvingar inte medlemsstaterna att införa register, och i skrivande stund har vi inte funnit något svenskt beslut om register eller ansvarig myndighet.

Det tredje är nationell lag. Sverige avskaffade år 2000 sina sista regler om utländska köp av fritidsfastigheter, eftersom EU-medlemskapet enligt regeringens proposition inte tillät dem, medan Danmark förhandlade sig till ett permanent undantag för fritidsbostäder i ett protokoll till fördragen. Kommuner kan enligt plan- och bygglagen inte styra om ett hus ska vara permanentbostad eller fritidshus. Förordningen ger ingen ny befogenhet. Så länge riksdagen inte gett kommunerna sådana verktyg finns det inget som förordningen kan ge rättslig trygghet åt.

Möjligheterna ligger i stället på annat håll. Om regeringen väljer att införa ett register för korttidsuthyrning och öppna för kommunala begränsningar får kommuner med utpräglad säsongsmarknad, som på Öland och i Blekinge skärgård, för första gången ett EU-ramverk att luta sig mot i stället för att riskera domstolsprövning. Kommissionens rekommendation om snabbare bostadsbyggande, med bygglov inom 60 dagar och tyst godkännande, ligger nära den svenska diskussionen om förenklade lovprocesser och kan ge argument i den. EU:s nya statsstödsregler för bostäder till överkomlig kostnad, som gäller sedan januari 2026, kan användas av kommunala bostadsbolag oavsett förordningen. Och i förslaget till långtidsbudget 2028 till 2034 är sociala bostäder och bostäder till överkomlig kostnad ett av de särskilda målen för de nationella och regionala partnerskapsplanerna, även om regeringen i sin faktapromemoria om budgetförslaget skriver att den i allmänhet är skeptisk till offentlig finansiering av bostadsbyggande.

Hoten är av två slag. Det första är principiellt. Förordningen är EU:s första bindande lag på bostadsområdet, och att den är frivillig att använda ändrar inte det. Den bygger på inremarknadsartikeln och ger kommissionen rätt att definiera och omdefiniera vad en ansträngd bostadsmarknad är. När ramverket väl finns kan nästa steg bli svårare att säga nej till. För en regering som vill att medlemsstaterna själva ska avgöra vad som är en ansträngd bostadsmarknad är detta den centrala striden i förhandlingarna. Det andra är praktiskt. Om Sverige i framtiden vill ge kommunerna verktyg mot fritidshusomvandling eller korttidsuthyrning måste verktygen utformas efter EU:s kriterier, beviskrav, femårsgräns och domstolsprövning. Fastighetsägarnas oro för egendomsrätten och plattformsbranschens krav på starkare skydd för uthyrare visar att förslaget kommer att förhandlas hårt från båda håll. Det finns också en risk att bostadsstress mätt på länsnivå döljer lokala problem i mindre kustkommuner, vilket gör det viktigt att kommuner får använda egna uppgifter, något förslaget tillåter men inte garanterar.

Vad händer nu?

Förslaget behandlas i det ordinarie lagstiftningsförfarandet under nummer 2026/0268 (COD). Regeringens faktapromemoria väntas i oktober, och den blir avgörande för om Sverige driver kravet att medlemsstaterna själva ska få definiera vad som är en ansträngd bostadsmarknad. Brysselkontoret följer förhandlingarna, bevakar hur regeringen hanterar registreringsförordningen för korttidsuthyrning och tar gärna emot exempel från kommuner i Sydsverige där fritidshus och sommaruthyrning påverkar bostadsförsörjningen.

Vill du veta mer om förslaget? Kontakta EU-handläggare Martin Broberg.

För vidare läsning